mijn verhuurder

Wanneer er een geschil ontstaat tussen u en uw verhuurder is het raadzaam om dit eerst samen in goed overleg proberen op te lossen. Bent u niet zeker over uw positie, dan kunt u altijd een jurist raadplegen en die op de achtergrond laten meedenken. Met goed advies vooraf en een gesprek met de verhuurder kunt u vaak al veel bereiken.

Veel voorkomende problemen

De meest voorkomende problemen bij geschillen tussen huurder en verhuurder zijn:

• Het niet terug betalen van de verschuldigde borg aan de huurder;
• Het overtreden van een eventuele opzegtermijn;
• De verhuurder verhoogt de huur met een hoger bedrag dan maximaal is toegestaan;
• Bepaalde diensten of services worden niet door de verhuurder geleverd, terwijl u daar wel voor betaalt en deze wel inbegrepen zijn volgens de huurovereenkomst;
• De verhuurder brengt extra kosten in rekening voor verbouwingen;
• Er zijn gebreken aan het huurpand.

Dit laatste probleem komt het meeste voor en zal hieronder uitgebreider behandeld worden.

Gebreken aan het huurpand

Wanneer er sprake is van ‘gebreken’ aan het door u gehuurde pand, kunt u als huurder op basis van de wet eisen dat deze door uw verhuurder verholpen worden. Er zijn echter wel een paar uitzonderingen:

• Het verhelpen van het gebrek is onmogelijk, of de uitgaven daarvoor zijn dusdanig hoog dat dit redelijkerwijs van de verhuurder niet kan worden verlangd.
• U heeft het betreffende gebrek zelf veroorzaakt.
• Het betreft een kleine reparatie, zoals het vervangen van stopcontacten en kranen. Deze reparaties komen voor de rekening van de huurder.
• Als in het huurcontract van deze wettelijke regeling is afgeweken.

Het is verder van belang om vast te stellen wat onder het begrip ‘gebrek’ wordt verstaan. Kort gezegd is een gebrek alles dat afwijkt van hetgeen u bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten en vermindering van het huurgenot oplevert. Denk hierbij aan:

• fouten in de constructie;
• last van ongedierte;
• lekkage in het gehuurde;
• achterstallig onderhoud;
• vochtproblematiek en schimmelvorming;
• het niet kunnen krijgen van een exploitatie-vergunning vanwege het ontbreken van een nooduitgang;
• een slecht onderhouden binnenplein van een winkelcentrum.

Bij een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte kan van de wettelijke regelingen worden afgeweken. Zo zullen de meeste verhuurders in hun huurovereenkomst of algemene bepalingen opnemen dat de herstelverplichting voor gebreken niet geldt voor alle gebreken. Een dergelijke afwijking van de wettelijke regels is overigens niet toegestaan indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst die gebreken kende of behoorde te kennen.

Het zelf laten verhelpen van een gebrek

U kunt, op grond van de wettelijke bepalingen in boek 7 van het burgerlijk wetboek, de gebreken waarvoor verhuurder een herstelverplichting heeft zelf verhelpen of laten verhelpen indien de verhuurder dat niet doet. U kun de kosten die u hiervoor maakt, indien deze redelijk zijn, op de verhuurder verhalen. U kunt deze kosten zelfs in mindering brengen op de huurprijs.

Het is echter wel van belang dat de verhuurder in verzuim is. U moet de verhuurder daarom een e-mail of aangetekende brief zenden waarin u hem een redelijke termijn stelt om het gebrek te verhelpen. Wij adviseren u om bij het verzenden van een e-mail een verzend- en leesbevestiging in te stellen. Dit geldt als bewijs dat de e-mail daadwerkelijk verzonden en ontvangen is. Verhelpt de verhuurder de gebreken niet binnen de gestelde termijn? Dan is hij in verzuim.

Schadevergoeding

Door een gebrek aan het gehuurde kan er tevens schade ontstaan bij u als huurder. Denk hierbij aan de beschadiging van uw inventaris en bedrijfsvoorraden bij lekkage of dat u uw bedrijf voor een periode heeft moeten sluiten met winstvermindering als gevolg. Ook voor deze gevolgschade kan de verhuurder aansprakelijk zijn. Hier is sprake van in de volgende gevallen:

• Wanneer een gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen (denk bijvoorbeeld aan waterschade ten gevolge van achterstallig onderhoud);
• Als het gebrek reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het op dat moment kende of behoorde te kennen;
• In het geval dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst aan de huurder expliciet te kennen heeft gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had.

Als bijvoorbeeld het dak van het door u gehuurde pand afwaait bij een storm, dan kunt u dit niet aan uw verhuurder toerekenen. U kunt de gevolgschade dan ook niet op de verhuurder verhalen. De verhuurder kan zich in dergelijke gevallen beroepen op ‘overmacht’. Is het loslaten van het dak te wijten aan achterstallig onderhoud, dan is de verhuurder wel aansprakelijk.

Zelfs van de hiervoor genoemde wettelijke schadevergoedingsplicht kan in de huurovereenkomst worden afgeweken. Aangezien de verhuurder in de meeste gevallen de huurovereenkomst opstelt of laat opstellen, zijn deze afwijkingen vaak in het voordeel van de verhuurder. De verhuurder mag hier echter niet van afwijken wanneer hij de gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. Een beroep door de verhuurder op uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade, strandt soms ook in het geval hij in verzuim blijft een gebrek, waarvoor hij verantwoordelijk is, te herstellen.

Huurvermindering

Heeft u als huurder verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek en is de verhuurder hiervoor aansprakelijk, dan kunt u huurprijsvermindering bij de kantonrechter vorderen. Deze huurprijsvermindering kunt u met terugwerkende kracht vorderen. Vereist hiervoor is dat de verhuurder op dat moment in voldoende mate bekend was met het gebrek. Het is daarom van belang dat u de verhuurder hier tijdig op wijst (en dit kunt bewijzen). De huurprijsvermindering kan duren tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

Als u en uw verhuurder niet samen tot een oplossing kunnen komen, dan kunt u er voor kiezen om verdere stappen te ondernemen door BAAK Juristen in te schakelen. Neem geheel vrijblijvend contact met ons op en laat u informeren over wat wij voor u kunnen betekenen.