Case story: Mag huurder zijn schade verrekenen met de verschuldigde huur?

In deze zaak stond BAAK Juristen de verhuurder, als eisende partij, bij in een bodemprocedure. Zijn huurder had de huur, oplopend tot een bedrag van € 8.126,00, onbetaald gelaten en beriep zich op verrekening met de door hem geleden schade. Benjamin Berghuis bespreekt het vonnis dat de kantonrechter wees. 

Omstandigheden

De huurder heeft een bedrijf en handelt in gebruikte meubels. De door hem gehuurde bedrijfsruimte diende als opslag. Bij hevige regenval zijn de hemelafvoer en noodafvoer verstopt geraakt door een blokje hout en opgehoopte bladeren. Deze verstopping heeft ervoor gezorgd dat er een grote hoeveelheid water op het dak is blijven liggen met een lekkage als gevolg.

De huurder was van mening dat de door hem opgeslagen meubels als gevolg van deze lekkage waterschade hadden opgelopen en beriep zich op de verrekening van de door hem geleden schade met de huur die hij nog verschuldigd was. Of de huurder een geldig beroep op verrekening kon doen hing echter volledig af of de algemene bepalingen (voorwaarden) van toepassing waren op de huurovereenkomst. De huurder had niet apart voor de toepasselijkheid van de algemene bepalingen getekend terwijl deze mogelijkheid wel werd geboden in de huurovereenkomst. De huurder ontkende dan ook de algemene bepalingen te hebben ontvangen en betwiste de toepasselijkheid hiervan.

Het belang van de algemene bepalingen

De huurder heeft de huur onbetaald gelaten omdat hij van mening was dat de opgeslagen meubels waterschade hadden opgelopen. In de procedure heeft de huurder zich beroepen op verrekening, subsidiair (voor het geval dat het beroep op verrekening niet zou slagen) heeft de huurder een tegenvordering ingesteld welke nagenoeg even hoog was als de verschuldigde huur. De toewijsbaarheid van het beroep op verrekening en de tegenvordering van de huurder hangen echter grotendeels af van de toepasselijkheid van de algemene bepalingen. De verhuurder deed namelijk een beroep op een drietal artikelen uit de algemene bepalingen waardoor het beroep op verrekening en de tegenvordering van de huurder op voorhand door de kantonrechter afgewezen zouden kunnen worden. Hierdoor zou de kantonrechter ook niet toekomen aan het vaststellen van de schade welke de huurder meent te hebben geleden.

Het eerste artikel, artikel 11.6 van de algemene bepalingen, luidt als volgt: “(…) 11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolgen van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden (…).” 

Het tweede artikel waar de verhuurder zich op beriep was artikel 13.4 k. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de lekkage het gevolg is van het niet nakomen van de verplichtingen uit artikel 13.4 onder k van de algemene bepalingen. Dit artikel luidt als volgt: “(…) 13.4 Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van de huurder: (…) de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren / rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde(…).”

Het derde artikel, artikel 18.2, bevatte een boetebeding welke inhield dat de huurder een boete van € 300,00 per maand verschuldigd zou worden indien de huursom niet prompt op de vervaldag is voldaan.

Het overwegingen van de kantonrechter

De kantonrechter overweegt dat voor de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden, gelet op artikel 6:232 BW, het voldoende is dat de huurder deze heeft aanvaard. ”Vast staat dat de huurovereenkomst door de huurder is ondertekend. De huurder heeft op dat moment tegen geen enkele bepaling in de huurovereenkomst bezwaar gemaakt. Ook niet tegen de bepaling waarin staat dat de algemene bepalingen onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, dat de inhoud van de algemene bepalingen partijen bekend is en dat huurder en verhuurder een exemplaar hebben ontvangen. Met ondertekening van de huurovereenkomst heeft de huurder getekend voor de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden. Daarmee staat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden vast. Dat de huurder niet nog eens afzonderlijk heeft getekend voor de ontvangst van de algemene bepalingen doet daar niets aan af,” aldus de kantonrechter.

De kantonrechter overwoog verder dat het op basis van de algemene bepalingen de verantwoordelijkheid  van de huurder was om de putten, goten en afvoeren te legen en schoon te houden. De huurder kon hier dan ook niet aansprakelijk voor worden gehouden. Dit nog naast het feit dat de huurder op basis van de algemene voorwaarden geen recht had op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting als gevolg van gebreken en van weersomstandigheden.

Het oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter oordeelde dat de algemene bepalingen deel uit maken van de huurovereenkomst, de verhuurder met succes een beroep heeft kunnen doen op de hiervoor genoemde artikelen en derhalve niet aansprakelijk is voor de schade die de huurder zou hebben geleden.

Het beroep op verrekening en de tegenvordering werden dan ook door de kantonrechter afgewezen en de huurder werd veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur van € 8.126,00, het boetebedrag van € 2.100,00 (eveneens op grond van de algemene bepalingen) en de proceskosten van € 1.424,71, waarvan € 300,00 voor de tegenvordering in reconventie.

Conclusie

Onderschat het belang van algemene bepalingen/voorwaarden niet, deze kunnen u namelijk beschermen op het moment dat er een geschil ontstaat. Dit geldt overigens niet alleen voor het geval dat u een huurovereenkomst met uw huurder aangaat, maar ook wanneer u bijvoorbeeld vaker verkoopovereenkomsten sluit. U heeft het kunnen lezen in deze case story, door het hanteren van algemene voorwaarden heeft de kantonrechter de schadevordering van de huurder op voorhand afgewezen waardoor de vordering van de verhuurder toegewezen kon worden. Daarnaast werd door de algemene bepalingen een langdurige procedure over de (vaststelling van de) schade voorkomen, hetgeen de verhuurder veel kosten heeft bespaard.

Opstellen algemene voorwaarden

Verhuurt u (bedrijfs)ruimte? Dan doet u er verstandig aan om algemene bepalingen op te laten opstellen. Heeft u vragen over algemene bepalingen/voorwaarden of wilt u deze laten opstellen, neem dan contact op met BAAK Juristen op 050-2510100 of stuur een -mail naar b.berghuis@baakjuristen.nl.

Leave a Reply