Mijn huurder betaalt de huur niet

Wanneer jouw huurder de huur niet betaalt, ontstaat er niet alleen een financieel probleem, maar ook een juridisch spanningsveld. Vooral bij de verhuur van bedrijfspanden is het essentieel om snel en doordacht te handelen, omdat ondernemers goed beschermd zijn. Je kunt ze dus niet zomaar op straat zetten.

Welke juridische mogelijkheden je hebt als verhuurder, hangt af van het type bedrijfspand. We leggen het uit in de blog Mijn huurder betaalt de huur niet.

Huurachterstand: wat kun je doen?

Ongeacht het type bedrijfsruimte geldt: als de huurder niet betaalt, ontstaat er een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Als verhuurder kun je dan actie ondernemen. De eerste stap is een schriftelijke ingebrekestelling: hierin geef je de hurende partij een laatste kans om alsnog te betalen binnen een redelijke termijn.

Blijft betaling uit? Dan heb je (in beide gevallen) de mogelijkheid om via de rechter:

de huurovereenkomst te ontbinden;
de ontruiming van het pand te vorderen;
en de achterstallige huur plus kosten te verhalen op de huurder.

Toch zijn er verschillen in hoe makkelijk (of moeilijk) die ontruiming te realiseren is.

Aanpak verschilt per type bedrijfsruimte

Welke juridische mogelijkheden je hebt, hangt af van het type bedrijfspand. De Nederlandse wet maakt onderscheid tussen twee soorten bedrijfsruimte:

Middenstandsbedrijfsruimte:
In juridische teksten aangeduid als de 7:290 BW-bedrijfsruimte. Hieronder vallen winkels, horecazaken en (afhaal)restaurants. Deze huurders genieten een speciale huurbescherming, omdat hun onderneming afhankelijk is van het publiek dat de locatie bezoekt.

Overige bedrijfsruimten:
In juridische teksten aangeduid als 7:230a BW-bedrijfsruimte. Dit zijn overige bedrijfsruimtes zoals kantoren, opslagloodsen, ateliers en garages. Deze categorie kent minder huurbescherming.

Waarom is dit onderscheid belangrijk? Omdat het bepaalt hoeveel juridische ruimte je hebt als verhuurder om in te grijpen bij wanbetaling. Meestal staat bovenaan het huurcontract om wat voor soort bedrijfsruimte het gaat.

Middenstandsbedrijfsruimte? Meer huurbescherming

Verhuur je een winkel- of horecapand aan een ondernemer? Dan heb je te maken met de extra huurbescherming van artikel 7:290 BW. Dit betekent dat een rechter niet zomaar tot ontbinding en ontruiming overgaat.

De huurder heeft in deze gevallen namelijk recht op:

een minimale huurtermijn van 5 + 5 jaar (tenzij anders overeengekomen);
verlengde opzegtermijnen en opzeggingsgronden;
meer ruimte om bezwaar te maken tegen opzegging of ontbinding.

Toch is ook hier ontruiming mogelijk, vooral bij een structurele huurachterstand van minimaal 3 maanden. Wel vereist dit een zorgvuldige dossieropbouw:

toon aan dat je herhaaldelijk hebt aangemaand;
leg vast hoeveel maanden huur er openstaat;
beschrijf eventuele afspraken over betaling die niet zijn nagekomen.

Rechters willen bij een 7:290-bedrijfsruimte zeker weten dat de huurder voldoende gelegenheid heeft gehad om te herstellen. Soms wijst de rechter een ontruiming pas toe na meerdere wanbetalingen en een duidelijke waarschuwing.

Overige bedrijfsruimtes: geen langdurige huurbescherming

Bij een huurovereenkomst van een 7:230a-bedrijfsruimte (zoals een kantoor of loods) kan de huurder zich niet beroepen op langdurige huurbescherming. Na beëindiging van de huurovereenkomst is de huurder in principe verplicht het pand te verlaten.

Doet hij dat niet? Dan kun je een ontruimingsvordering indienen bij de rechter. Vaak wordt dit gecombineerd met een kort geding, zodat je snel duidelijkheid hebt. Een ontruiming is in dit type huur relatief goed afdwingbaar, zolang je maar kunt aantonen dat er sprake is van een huurachterstand. Volgens de rechtspraak is een huurachterstand van 3 maanden genoeg om ontruiming te vorderen.

Let op: de huurder kan nog wél binnen 2 maanden een verzoek indienen om de ontruiming op te schorten. De rechter beoordeelt dit verzoek, maar meestal wordt slechts tijdelijk uitstel verleend. Dit ligt aan de omstandigheden van de huurder.