Je hebt maandenlang gewerkt aan een (nieuw)bouwproject. Het werk is afgerond, maar de klant blijft klagen. De vraag die veel aannemers dan hebben: wat zijn mijn rechten en plichten als aannemer? En minstens zo belangrijk: wie draait er op voor eventuele herstelkosten? Je leest het in deze blog.
Wat is oplevering?
De oplevering – van bijvoorbeeld een woning – is het moment waarop jij als aannemer het werk formeel overdraagt aan de opdrachtgever. Vaak gebeurt dit met een opname, waarbij de klant met je door het opgeleverde pand/huis loopt. De klant kan dan laatste gebreken (opleverpunten) aanwijzen. Zijn die opgelost? Dan is het werk opgeleverd.
Belangrijk om te weten: na oplevering gaat het risico over op de opdrachtgever. Dat betekent dat schade of gebreken die later ontstaan (tenzij het om verborgen gebreken gaat) voor rekening van de opdrachtgever zijn.
Wie betaalt herstelwerk?
- Gebreken vóór oplevering: jij bent verantwoordelijk. Je moet zorgen dat het werk beantwoordt aan de overeenkomst. De opleverpunten moeten dus door jou worden hersteld.
- Gebreken na oplevering: in principe is de opdrachtgever verantwoordelijk voor gebreken die op het tijdstip van oplevering opgemerkt hadden kunnen worden.
Kort gezegd: als jij kunt aantonen dat je het werk volgens afspraak hebt uitgevoerd, sta je sterk. Documentatie en duidelijke afspraken zijn daarbij cruciaal.
Mijn klant schakelt een bouwkundig adviseur in
Soms schakelt je klant een extern deskundige in, zoals een bouwkundig adviseur. Dit kan nuttig zijn, maar kan ook zorgen voor extra discussie.
Zo’n expert kan gebreken signaleren die volgens jou geen echte tekortkomingen zijn. Of de expert stelt hogere eisen dan in de overeenkomst zijn vastgelegd. Dan is het goed om:
- Terug te grijpen naar het contract en bestek: wat is er wél en niet afgesproken?
- Schriftelijk te reageren op rapportages: leg vast waarom je vindt dat bepaalde punten onterecht zijn.
- Je eigen bewijs paraat te hebben: foto’s, opleverdocumenten, correspondentie en ondertekende afspraken.
Waar moet ik op letten bij oplevering?
- Zorg voor een duidelijk opleverdocument. Laat de opdrachtgever tekenen dat het werk (met uitzondering van de genoemde opleverpunten) is goedgekeurd.
- Documenteer alles. Maak foto’s, bewaar e-mails en houd gespreksnotities bij. Dit helpt als er later discussie ontstaat.
- Communiceer professioneel. Blijf zakelijk, ook als de opdrachtgever emotioneel of veeleisend wordt.
- Schakel tijdig een jurist in. Zeker als de discussie escaleert of de klant weigert te betalen, kan juridische ondersteuning veel ellende voorkomen.
Samengevat: wat zijn mijn rechten en plichten als aannemer?
- Als aannemer ben je verplicht een werk deugdelijk en conform de afspraken op te leveren.
- Na oplevering gaat het risico in principe over naar de opdrachtgever.
- Eventuele herstelwerkzaamheden zijn dan alleen nog jouw verantwoordelijkheid als het gaat om verborgen gebreken.
- Krijg je te maken met een lastige opdrachtgever of een kritische expert? Zorg dat je goed voorbereid bent met documentatie en juridisch advies. Zo voorkom je onnodige discussies en sta je sterk bij de afronding van je project.
Mijn klant blijft klagen na oplevering
Blijft je klant klagen na de oplevering van het bouwproject? Zorg dat je bovenstaande tips ter harte neemt en alles goed vastlegt. Neem vrijblijvend contact op met BAAK Juristen om te kijken hoe we je verder kunnen helpen. Of kies voor ons JuridischZeker abonnement: voor 60 euro (excl. btw) per maand heb je altijd toegang tot juridisch advies, inclusief controle van je contracten.