Stel: je verhuurder zegt de huur van je bedrijfspand op. Dan hoef je daar niet altijd mee akkoord te gaan. In dit artikel lees je alles wat je moet weten over de beëindiging van je huurcontract.
Ben jij huurder van een bedrijfsruimte, dan kan het voorkomen dat je een geschil krijgt met de verhuurder. Dit wil je natuurlijk zo snel mogelijk oplossen. Hoe doe je dat? En mág je verhuurder de huurovereenkomst eigenlijk zomaar beëindigen?
Je verhuurder moet de huur van je bedrijfspand schriftelijk opzeggen, met opzegtermijn en reden
Een verhuurder is verplicht de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen, per aangetekende brief. Hiervoor geldt een opzegtermijn van één jaar. In de brief moet de huurder duidelijk aangeven wat de redenen zijn voor de beëindiging van de huurovereenkomst. Maar wat zijn geldige redenen voor het opzeggen van een huurcontract? Dat hangt af van het type bedrijfsruimte dat je huurt. Juridisch gezien bestaan er namelijk twee soorten bedrijfsruimten, waarvoor verschillende regels gelden. We lichten ze hieronder toe.
1. Middenstandsbedrijfsruimte
Middenstandsbedrijfsruimtes zijn voor het publiek vrij toegankelijk. Daarmee vallen ze onder de ‘huurovereenkomst winkelruimte’. Niet alleen winkels horen in deze categorie thuis. Ook als je een restaurant runt, een kleinhandelsbedrijf, hotel, café, of een afhaal- of besteldienst, noemen we dat een middenstandsbedrijfsruimte. Als huurder van zo’n horeca- of winkelbedrijfspand sta je juridisch sterk: je verhuurder kan niet zomaar van je af. Hier leggen we uit hoe dat zit.
2. Overige bedrijfsruimte
Alle bedrijfsruimten die niet onder de middenstandsbedrijfsruimtes vallen, scharen we onder ‘overige bedrijfsruimten’. Voorbeelden van overige bedrijfsruimten zijn opslaglocaties, loodsen, kantoren, garageboxen en fabrieken. Deze huurcontracten kan je verhuurder eenvoudiger beëindigen, omdat hiervoor minder regels gelden.
Wanneer mag je de huur van winkelruimte opzeggen?
Om de huurovereenkomst van jouw winkelruimte te kunnen opzeggen, dient je verhuurder de volgende regels in acht te nemen:
Opzegging na de eerste 5 jaar
Je verhuurder kan pas na 5 jaar de huur beëindigen, maar alléén als een van deze zaken zich voordoen:
- De verhuurder heeft het bedrijfspand dringend en langdurig nodig voor privégebruik (dus voor zichzelf of zijn directe familie). Verkoop van het bedrijfspand valt hier níet onder.
- Er is sprake van ‘onbehoorlijke bedrijfsvoering’. Oftewel: je hebt je als huurder niet goed gedragen. Wanneer je bijvoorbeeld overlast veroorzaakt of steeds de huur te laat betaalt, is er sprake van onbehoorlijke bedrijfsvoering. Je verhuurder heeft dan het recht je huurcontract te beëindigen.
Opzegging na de tweede 5 jaar
Na de tweede periode van vijf jaar mag je verhuurder het contract weer beëindigen, maar slechts in deze drie gevallen:
- Je bent niet akkoord gegaan met een ‘redelijk’ aanbod van de verhuurder om een nieuw huurcontract af te sluiten. (Met ‘nieuw huurcontract’ bedoelen we een daadwerkelijke vernieuwing van je contract. Alleen een huurverhoging wordt niet gezien als ‘redelijk’.)
- Jouw bedrijfspand krijgt een nieuwe functie of vorm, omdat het bestemmingsplan van de gemeente dat vereist van je verhuurder.
- Het belang van de verhuurder om de huur te beëindigen is groter is dan jouw belang om dit commerciële vastgoed te blijven huren. De rechter weegt deze belangen af.
Wanneer mag je het huurcontract van overige bedrijfsruimten beëindigen?
Is jouw gehuurde bedrijfspand niet aangemerkt als middenstandsbedrijfsruimte? Dan valt het automatisch onder de ‘overige bedrijfsruimten’. In dat geval geniet je veel minder huurbescherming en kan je verhuurder de huur van je bedrijfspand eenvoudiger opzeggen. Hoe dat zit, lees je hieronder.
Commercieel vastgoed dat niet tot middenstandsbedrijfsruimte wordt gerekend, ligt vaak op een minder aantrekkelijke locatie. Omdat de locatie van het bedrijf hier een minder grote rol speelt, wordt ervan uitgegaan dat je als bedrijfsvoerder minder locatiegebonden bent. Oftewel: verkassen naar een ander pand schaadt jouw bedrijfsvoering niet.
Voor overige bedrijfsruimten geldt: opzegtermijn = betalingstermijn van de huurprijs. Als je dus maandelijks de huurprijs betaalt, dan is de opzegtermijn één maand. In een huurcontract kan ook een andere opzegtermijn zijn opgenomen: meestal zien we een opzegtermijn van één jaar in het contract staan, maar partijen zijn vrij om daarvan af te wijken. Welke opzegtermijn je verhuurder ook hanteert: het móet een ‘redelijke’ opzegtermijn zijn. Korter dan een maand wordt bijvoorbeeld niet als ‘redelijk’ gezien. Ook goed om te weten: je verhuurder is níet verplicht je huurcontract per aangetekende post op te zeggen.
Let op: als huurder van overige bedrijfsruimten geniet je weliswaar geen huurbescherming, maar wél ontruimingsbescherming. Dit betekent dat je – na opzegging door je verhuurder – nog twee maanden de tijd hebt om het pand te verlaten. Binnen die twee maanden kun je de rechter vragen om verlenging van deze periode. Hiervoor moeten er overigens wel omstandigheden spelen voor jou als huurder die zwaarder wegen dan die van de verhuurder. Denk hierbij aan als je bijvoorbeeld investeringen hebt gedaan of als de specifieke locatie van de bedrijfsruimte cruciaal is voor jouw bedrijf.
Wat als mijn verhuurder de huur van mijn bedrijfspand opzegt?
Controleer of je huurbaas in zijn recht staat: doorloop daarvoor onderstaande stappen.
Stap 1. Stel eerst vast welke bedrijfsruimte je huurt. Kijk niet alleen naar de benaming van de huurovereenkomst, maar naar de feitelijke situatie: huur je bijvoorbeeld een winkelpand op een A-locatie? Dan is er sprake van middenstandsbedrijfsruimte en heb je meer huurrechten: je verhuurder zal de huur van je bedrijfspand niet zómaar kunnen opzeggen.
Stap 2. Kijk of er rechtsgeldig is opgezegd: heeft je verhuurder aan alle voorwaarden voldaan? Heeft hij bijvoorbeeld een redelijke opzeggingstermijn gebruikt? (Zie hiervoor de eerder beschreven voorwaarden in dit artikel.)
Stap 3. Probeer eerst samen, in goed overleg met je huurbaas, het probleem op te lossen. Ga het gesprek aan.
Stap 4. Ben je niet zeker van jouw juridische positie? Schakel een jurist in, die op de achtergrond met je meedenkt. Goed juridisch advies vooraf kan er namelijk voor zorgen dat jouw gesprek met je verhuurder direct het gewenste resultaat heeft.
Stap 5. Worden jullie het niet eens over de opzegging van je huurcontract? Dan moet je huurbaas uiteindelijk een beroep doen op de rechter.
Controle door een jurist
Wil je graag weten wat je rechten en plichten zijn rond de opzegging van je huurcontract? Neem gerust contact op met BAAK Juristen. We checken dan ook meteen welke juridische mogelijkheden je hebt.