Case Story: Mag huurder zijn schade verrekenen met de verschuldigde huur?

 In deze Case Story gaan wij een huurkwestie bespreken waarin  BAAK Juristen de verhuurder heeft bijgestaan. De verhuurder was eisende partij in een bodemprocedure. Zijn huurder had de huurpenningen, oplopend tot een bedrag van € 8.126,00, onbetaald gelaten. De huurder beriep zich op verrekening met de door hem geleden schade. Er ontstond een geschil over de vraag of de huurder zijn schade mocht verrekenen met zijn onbetaalde huur. Benjamin Berghuis bespreekt het vonnis dat de kantonrechter wees.

Mag huurder schade verrekenen met de huur op grond van de algemene bepalingen?

De huurder heeft een bedrijf en handelt in gebruikte meubels. De door hem gehuurde bedrijfsruimte diende als opslag. Bij hevige regenval zijn de hemelafvoer en noodafvoer verstopt geraakt door een blokje hout en opgehoopte bladeren. Deze verstopping heeft ervoor gezorgd dat er een grote hoeveelheid water op het dak terechtkwam met een lekkage als gevolg.

De huurder was van mening dat de door hem opgeslagen meubels als gevolg van deze lekkage waterschade hadden opgelopen. Hij beriep zich op de verrekening van de door hem geleden schade met de huur die hij nog verschuldigd was. Of huurder een beroep kon doen op verrekening, hing af of de algemene bepalingen van toepassing waren op de huurovereenkomst. De huurder heeft niet apart voor de toepasselijkheid van de algemene bepalingen getekend. Deze mogelijkheid was wel geboden in de huurovereenkomst. De huurder ontkende dan ook de algemene bepalingen te hebben ontvangen en betwiste de toepasselijkheid hiervan. De vraag is daarom of de huurder zijn schade mag verrekenen met de verschuldigde huur.

Zijn de algemene bepalingen van toepassing?

De huurder heeft de huur onbetaald gelaten omdat hij van mening was dat de opgeslagen meubels waterschade hadden opgelopen. In de procedure heeft de huurder zich primair beroepen op verrekening. Voor het geval het beroep op verrekening niet zou slagen heeft de huurder een tegenvordering ingesteld. Deze tegenvordering was nagenoeg even hoog als de verschuldigde huur.  Of het beroep op verrekening en de tegenvordering van de huurder wordt toegewezen hangt af van de algemene bepalingen. De verhuurder heeft een beroep gedaan op drie artikelen uit de algemene bepalingen.  De kantonrechter zou de verweren en vordering van de huurder  afwijzen als hij met het beroep van de verhuurder meegaat . Hierdoor zou de kantonrechter ook niet toekomen aan het vaststellen van de schade welke de huurder meent te hebben geleden.

Wat staat er in de algemene bepalingen ten aanzien van de vraag of huurder schade mag verrekenen met huur?

Het eerste artikel, artikel 11.6 van de algemene bepalingen, luidt als volgt: “(…) 11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolgen van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden (…).” 

Het tweede artikel waar de verhuurder zich op beriep was artikel 13.4 k. De verhuurder heeft zich op het standpunt gesteld dat de lekkage het gevolg is van het niet nakomen van de verplichtingen uit artikel 13.4 onder k van de algemene bepalingen. Dit artikel luidt als volgt: “(…) 13.4 Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van de huurder: (…) de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren / rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde(…).”

Het derde artikel, artikel 18.2, bevatte een boetebeding van een boetebedrag van € 300,00 per maand. De huurder zou de boete verschuldigd zijn als de huursom niet prompt op de vervaldag is voldaan.

De overwegingen van de kantonrechter

De kantonrechter overweegt dat voor de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden, gelet op artikel 6:232 BW, het voldoende is dat de huurder deze heeft aanvaard. ”Vast staat dat de huurovereenkomst door de huurder is ondertekend. De huurder heeft op dat moment tegen geen enkele bepaling in de huurovereenkomst bezwaar gemaakt. Niet tegen de bepaling waarin staat dat de algemene bepalingen onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. Ook niet tegen de inhoud van de algemene bepalingen waar partijen mee bekend zijn. Hetzelfde geldt dat er geen bezwaar is dat huurder en verhuurder een exemplaar hebben ontvangen. Met ondertekening van de huurovereenkomst heeft de huurder getekend voor de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden. Daarmee staat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden vast. Dat de huurder niet nog eens afzonderlijk heeft getekend voor de ontvangst van de algemene bepalingen doet daar niets aan af,” aldus de kantonrechter.

Verder heeft de kantonrechter overwogen wie verantwoordelijk was om de putten, goten en afvoeren te legen en schoon te houden. Op basis van de algemene bepalingen was de huurder verantwoordelijk.  De verhuurder kan daarom niet aansprakelijk gehouden voor de schade. Daarnaast heeft de huurder als gevolg van de algemene voorwaarden geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting. Ook niet als gevolg van gebreken en van weersomstandigheden.

Het oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de algemene bepalingen deel uit maken van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft met succes een beroep kunnen doen op de hiervoor genoemde artikelen. Dat betekent dat verhuurder niet aansprakelijk is voor de schade die de huurder zou hebben geleden.

Het beroep op verrekening en de tegenvordering zijn dan ook door de kantonrechter afgewezen. In de eerste plaats is de huurder veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur van € 8.126,00. Ten tweede is de huurder veroordeeld tot betaling van het boetebedrag van € 2.100,00 op grond van de algemene bepalingen. Tot slot is de huurder veroordeeld tot betaling van de proceskosten van € 1.424,71. Van de proceskosten is € 300,00 voor de tegenvordering in reconventie. De huurder mocht dan ook geen schade verrekenen met achterstallige huur.

Conclusie

Onderschat het belang van algemene bepalingen/voorwaarden niet, deze kunnen jou namelijk beschermen op het moment dat er een geschil ontstaat. Dit geldt niet alleen voor het geval dat je een huurovereenkomst met jouw huurder aangaat. Het geldt ook als je bijvoorbeeld vaker verkoopovereenkomsten sluit. Je hebt het kunnen lezen in deze Case Story, door het hanteren van algemene voorwaarden heeft de kantonrechter de schadevordering van de huurder op voorhand afgewezen waardoor de vordering van de verhuurder toegewezen kon worden. Daarnaast zijn door de algemene bepalingen een langdurige procedure over de (vaststelling van de) schade voorkomen. Dat betekent ook dat de verhuurder veel kosten is bespaard.